Aufgepasst bei Mietverträgen mit einer festen Mietdauer: Eine Anpassung des Mietzinses ist unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ende der festen Vertragsdauer zu verlangen, wenn sie aufgrund von Veränderungen, die während der festen Vertragsdauer eingetreten sind, erfolgen soll.
Von Rechtsanwältin Gina Gadola und Rechtsanwalt Dr. Rudolf Schwager
Ein indexierter Mietzins hängt während der festen Vertragsdauer von mindestens fünf Jahren – unter dem Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses – einzig von der Indexentwicklung ab. Hypothekarzinsänderungen erlauben somit keine Anpassung des Mietzinses während der festen Vertragsdauer. Mit dem Ende der festen Vertragsdauer fällt auch die weitere (automatische) Indexierung dahin. Die Anpassung des Mietzinses an die weitere Veränderung des Index muss dann nach den Vorschriften über die Mietzinsanpassung bei unbefristeten Mietverträgen erfolgen.
Zu fragen bleibt, wie eine Anpassung des Mietzinses für Veränderungen erfolgen kann, die während der festen Vertragsdauer eingetreten sind. Gemäss einem kürzlich publizierten Entscheid des Bundesgerichts (BGer 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023) müssen die Parteien dafür eine Anpassung des Mietzinses unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ende der festen Vertragsdauer verlangen. Wird auf das Ende der festen Vertragsdauer nicht fristgerecht eine Anpassung verlangt, so erwecken die Parteien nach der Auffassung des Bundesgerichts den Eindruck, dass sie den gegenwärtigen Mietzins (vorerst) als angemessen bzw. nicht missbräuchlich erachten. Für spätere Mietzinsänderungen ist diesfalls als Vergleichsbasis auf den Stand des Referenzzinssatzes (und wohl auch den Indexstand) im Zeitpunkt abzustellen, in dem die Parteien das befristete Mietverhältnis fristgerecht hätten kündigen und eine Anpassung des Mietzinses hätten verlangen können.
Die diesem Bundesgerichtsentscheid zugrundeliegende Annahme ist problematisch. Sie hat keine Grundlage im Gesetz und muss damit widerlegt werden können. Bei einem Mietvertrag mit fester Vertragsdauer ist den Parteien meistens nicht täglich bewusst, auf welchen Zeitpunkt diese abläuft. Es ist auch nicht unüblich, dass Mieter und Vermieter mit einem Begehren um Anpassung des Mietzinses noch mehrere Monate zuwarten, nachdem materiell die Voraussetzungen dafür gegeben sind. Im konkreten Entscheid lief die feste Vertragsdauer am 31. März 2020 ab und betrug die Kündigungsfrist drei Monate. Der Mieter verlangte aber erst am 4. März 2020 per 1. Juli 2020 aufgrund des während der festen Vertragsdauer gesunkenen Referenzzinssatzes eine Herabsetzung des Mietzinses. Um mit seinem Begehren erfolgreich durchzudringen, hätte er nach Ansicht des Bundesgerichts die Herabsetzung jedoch bereits im Dezember 2019 unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer am 31. März 2020 verlangen müssen. Weil er dies nicht getan hat, wurde bei der Beurteilung der beantragten Mietzinsanpassung per 1. Juli 2020 einzig noch die Entwicklung des Referenzzinssatzes zwischen dem Dezember 2019 (Zeitpunkt fristgerechte Kündigung auf Ablauf Indexdauer) und dem 31. März 2020 (Stand bei Beginn der Kündigungsfrist für das Anpassungsbegehren) berücksichtigt, nicht jedoch jene, die seit Beginn der Indexmiete stattgefunden hat.
Praktisch bedeutet dies bei Mietverträgen mit fester Vertragsdauer für Mieter und Vermieter, dass sie noch vor Beginn der anwendbaren Kündigungsfrist und damit vor Ablauf der festen Vertragsdauer handeln müssen, wenn sie eine Anpassung des Mietzinses aufgrund von Veränderungen, die während der festen Vertragsdauer eingetreten sind, beanspruchen wollen.
